Дачи Таунхаусы, турбазы

Error. Page cannot be displayed. Please contact your service provider for more details. (12)


 
15.11.2009 16:14
И появилась она позже (как минимум, года на три), и даже в самые благоприятные
Ипотека на рынке загородного жилья все время находится в тени своей городской «старшей сестры». И появилась она позже (как минимум, года на три), и даже в самые благоприятные моменты не достигала таких же заметных высот. А разразившийся в прошлом году кризис практически полностью прихлопнул все то, что было достигнуто. Тем не менее, можно ожидать, что с нормализацией общеэкономической ситуации загородная ипотека вернется. Просто не бывает так, чтобы развитый, динамичный рынок недвижимости – а возможности получить кредит нет.Болезни роста: сложность оценки…Почему даже в те времена, которые сегодня принято называть «докризисными», загородная ипотека была развита не очень хорошо? Отвечая на этот вопрос, эксперты называют сразу несколько причин.Прежде всего, загородный рынок был в целом менее зрелым, там больше всевозможного разнобоя с ценами. Это в городе в каждом районе одновременно продается минимум десяток похожих квартир – проанализировав базу предложений, можно за 10 минут понять, сколько стоит интересующий нас объект. С загородной недвижимостью такая операция часто оказывалась невозможной – аналогов нет. А объективная оценка стоимости – один из ключевых аспектов кредитования.…больше риски…Еще за городом присутствовало гораздо больше всевозможных рисков – некоторые из них для городской недвижимости просто неведомы. Например, целевое назначение земли – если оно «неправильное», есть большая опасность, что строение снесут. В итоге перечень объектов, для которых кредиты были турбазы доступны, резко снижался. «Ипотеку выдавали только под так называемые «земли поселения» в статусе ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), - сказал корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru Виктор Мартанов, начальник отдела продаж Управления реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент».«В загородной недвижимости намного выше риски фатального ущерба – например, пожара, - продолжает перечень Надежда Волохова, зам. директора компании «Усадьба». – В городе проекты домов создаются солидными проектными организациями, вероятность того, что здание развалится через три года, сведена к нулю. За городом же такая ситуация вполне возможна – из-за ошибок в конструировании или возведении, например, фундамента дом через несколько лет годится только на то, чтобы снести его до основанья… Банки, конечно, очень опасались, не окажутся ли они в итоге с таким вот «предметом залога».Если объект не готов, а только строится, то для загородной недвижимости выше была и опасность того, что его не завершат никогда. Разумеется, возможны исключения, но в целом компании-застройщики, работающие на загородном рынке, менее крупные, чем городские. И – в случае чего – они вряд ли смогут рассчитывать на помощь государства. Надо отметить, что дальнейший ход событий полностью подтвердил эти соображения. В Москве и городах Подмосковья на стройках, остановившихся из-за кризиса, какая-то жизнь идет: одним застройщикам власти подкинут деньжат, в другом случае передадут проблемную стройплощадку более надежному подрядчику. Недостроенные коттеджные поселки просто стоят брошенными: государство считает, что их строят богатые и для богатых, а они должны сами разбираться со своими проблемами.…и не так, чтобы очень надоИ еще одно соображение – последнее в списке, но отнюдь не по значимости. Многие застройщики искренне считали, что ипотека им ни к чему. Относительно недавно, в начале 2007 года, когда на московском рынке ипотека уже «бурлила», автор этих строк беседовал с начальником отдела реализации одного весьма недешевого коттеджного поселка. «Нашим покупателям, - было сказано мне, - ипотека не нужна. Они даже не интересуются возможностью получения кредита: все приходят с чемоданами наличных».В дальнейшем, конечно, многие застройщики свою точку зрения поменяли и стали работать с банками. Результаты не замедлили сказаться – например, как говорит Виктор Мартанов («Велес Капитал Девелопмент»), в их поселке «Велегож-Парк» (Тульская область, 100 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) примерно 25% покупателей пользовались ипотечными кредитами, которые выдавал «Сбербанк».Еще пару лет, и загородная ипотека догнала бы городскую. Но тут случился кризис.У банков все замерзлоРазразившийся в середине прошлого года кризис ударил по всей ипотеке – и в городе, и за городом. По данным, которые приводил гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, в первом квартале нынешнего года российские банки выдали ипотечных кредитов на 27-30 млрд. рублей – это более чем в пять раз меньше, чем было в январе-марте 2008 года (150,8 млрд.).«Можно сформулировать несколько причин сокращения ипотечного кредитования, - отмечает Виктор Мартанов («Велес Капитал Девелопмент»). – Это и недостаток свободных средств у банков, и резко понизившаяся платежеспособность потенциальных заемщиков». Банки ужесточили условия выдачи кредитов – в частности, отказались от того, чтобы учитывать «серые» доходы заемщиков. «Банки также установили очень высокий процент по кредиту – многие делают это сознательно, ставка объявляется «заградительной», чтобы не вычеркивать ипотечную программу из перечня своих услуг», - отмечает эксперт.Оставшиеся случаи ипотеки наши консультанты характеризовали как «единичные». Их дают, во-первых, людям с высокой «белой» зарплатой – такие, несмотря на все разговоры о всеобъемлющем характере кризиса, все-таки сохранились. Не так давно удалось прочитать о менеджере крупного окологосударственного холдинга, зарплата которого составляет $20 тыс. в месяц. Человек этот уже в нынешнем году взял ипотечный кредит и очень удивлялся, что это, как говорили, сложно – ему вон дали безо всяких вопросов…Второе условие – объект должен быть в высокой стадии готовности. Банки также стали отслеживать, не остановились ли продажи данного проекта – тут, видимо, та логика, что если весь поселок востребован, то и продать коттедж в случае чего будет можно; если же данный проект покупателей не интересует, предмет залога получается неликвидным.И, наконец, получение ипотеки значительно облегчается, если банк сам участвует в финансировании данного проекта. Оказавшись перед альтернативой – ждать веки вечные покупателя с живыми деньгами или «здесь и сейчас» продать тому, кому нужен кредит – банк в нынешние времена, скорее всего, выберет второе.Создают самиКого «тихая смерть» ипотеки не устраивает категорически – это застройщиков. В период, когда покупателей стало мало, отсекать целый пласт клиентов действительно неразумно. Поэтому большинство девелоперских компаний стараются придумывать собственные программы привлечения клиентов. Как бы они ни назывались, по сути все сводится к двум вещам – либо снижаем цену, либо предлагаем рассрочку платежа.Виктор Мартанов («Велес Капитал Девелопмент») говорит еще об одном варианте – подзабытом уже на нашем рынке бартере, т.е. оплатой покупки не деньгами, а товарами. Правда, добавляет эксперт, зачетные схемы осуществляются только с участием ликвидного товара, и чаще всего товаром оплачивают не 100% стоимости покупки, а лишь некоторую часть. Если же покупатель совсем не имеет денег, но очень хочет заплатить бартером, его товар возьмут по столь низкой цене, что все эта процедура станет для него невыгодной.Возвращаясь к теме рассрочек от продавца, следует указать на их главную «ахиллесову пяту» - короткие сроки. Застройщики все же не банки – влезать в длинные схемы, предполагающие возврата вложенных средств в течение 10-15-20 лет, они не в состоянии. Поэтому предлагаемые покупателям сроки – год, максимум два. И даже при такой схеме перед продавцами встает серьезная проблема: как обезопасить себя от возможных скачков курса валют?«Наша компания предпочитает вести расчеты в рублях, - говорит Юлия Веденеева, начальник Управления реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». – Но если по условиям сделки присутствует рассрочка платежа на длительный срок (от 3-4 месяцев, максимум полгода), мы фиксируем остаток в иностранной валюте или у.е.». Но даже на таких условиях, по словам эксперта, проходит не так много сделок. Основная масса покупателей предпочитают либо заплатить сразу все 100%, либо оплачивают бОльшую часть суммы. Незначительный остаток обычно вносится в течение 2-3 недель, и этот «кредит» оказывается беспроцентным.Все будет хорошо!Несмотря на всем очевидные сложности, будущее ипотеки на загородном рынке выглядит радужно. Правда, для этого должна произойти одна «малость» - нормализоваться макроэкономическая ситуация в стране. Без этого кардинальные улучшения невозможны, никакие усилия игроков собственно рынка недвижимости результата не принесут.А вот когда общий кризис кончится… «Не думаю, что есть большая разница в возобновлении деятельности ипотечного рынка за городом и в городе, - считает Виктор Мартанов («Велес Капитал Девелопмент»). – Этот кредитный инструмент в принципе заработает вновь с изменением всеобщей картины: выход из кризиса, приток инвестиций в страну, отладка работы всех систем «организма», турбазы который ждет выздоровления».«Рынок восстановится после нормализации всей экономической ситуации в стране и в мире – не раньше, - соглашается Надежда Волохова («Усадьба»). – До этого никакие специальные меры здесь невозможны».
Коттеджи Эллинги, турбазы
Поиск
Последние объявления
 
Аппартаменты в жилом комплексе закрытого типа "Приселски Манастири". В комплекс в
 
 
рынок инвестиций в коммерческую недвижимость характеризовался низким уровн
 
 
Уфа) пройдет торжественное открытие первого в Республике Башкортостан склад
 
 
Эксперты уверены: при сохранении стабильной экономической ситуации уже ближе к концу 2011 года Невский восстановит д
 
 
составили: USD ЦБ РФ - 31.1954 (0.2121) EUR ЦБ РФ - 38.1863 (0.21
 

объявлений загородной недвижимости Новости недвижимости, турбазы
© realtyfix.ru   All Rights Reserved, 2009
Design by Ann ©2009